卧龙舞楼市

     不知道大家还记不记得这样一个小故事：一只小老鼠在回家的路上，看到一个油缸，它试着用后爪倒挂在油缸上，果然舔到了缸里的油。可是小老鼠并不满足，它想大口大口的喝到油水。见到油缸并不深，它便纵身跳了下去。在油缸里美美的喝了个饱。等它想出来的时候，却发现全身的皮毛被油浸的像缸壁一样光滑，任凭它怎么爬怎么跳跃都无济于事，最终惨死在棍棒之下。

    如今地产行业就上演了一出精彩的“老鼠偷油记”，因被巨额的利润所迷惑，部分开发商们忘乎所以地大口大口的“吞噬”着土地，当全身上下都“沾满”土地想离开的时候，才发现资金之壁挡住了自己退路。于是乎，有人呼喊，有人“丢掉”土地，以祈求可以跳出资本之壁，但似乎为时已晚，因为厄运已经成为了事实。这也正印证了中国的一句古话：天作孽犹可违，自作孽不可活。

    祸起贪婪囤地

    2007年的中国楼市怎一个疯狂了得。一路飙升的房价，购房大军哄抢的场面，如一支支兴奋剂直戳着开发商的神经，似锦的前程让部分心花怒放的开发商，一边含羞的说着房价涨的让他们感觉不好意思，一边为地产毫无保留的献身。

    对于开发商来说，盖楼房，拿到地是关键，尤其在07年，只要有了土地储备，银行会房贷款，上市会批准，一些开发商为拿到土地甚至不惜砸锅卖铁。开发商的哄抢，造就了频频被刷新的地王，也造就了面粉比面包贵的诡异现象。

    由于开发商的哄抢土地，地王的价格也节节攀升，一线城市和部分二线城市地王不断产生又不断被刷新。去年7月，北辰实业和北京城开以92亿元的高价联合拍得湖南长沙新河三角洲地块，创下了国内单宗土地拍卖总价最高纪录。

    随着地王的频频产生，土地款自然成为去年地产公司的的主要资金支出，有数据显示，去年开发商买地投入的资金高达3万亿，远远超出房地产全年的销售收入。而支持地产商疯狂拿地的则是，在2007年股市一路向6000点挺进的过程中，房地产上市公司在股市、房市和地市间的对赌行为。

    正如跳入油缸的小老鼠，面对香喷喷的油水，贪婪使他的大脑，只想着怎么能喝到更多，当他满身油水想回去美美睡一觉的时候，却发现自己已经爬不出去，而后的就是哭泣、嚎叫、祈求……

    卖地不能求活

    这些贪婪的开发商开发商似乎比小老鼠绝望的要慢，嚎叫的时候还以为资金之壁会在自己愈来愈响的叫声生轰然倒塌，可是半年过去了，政府的紧缩政策有增无减，资金之壁依然如铜墙铁壁般无懈可击。

    这些在07年贪婪“圈地”的开发商急了，要回笼资金，要么降价卖房，要么低价卖地。如果降价卖房，不光财富缩水，回笼的资金还得支付大量的土地闲置费，对公司来说，不过是拆东墙补西墙，没有什么实质性的意义。而如果选择低价卖地，回笼的资金还可以揣在怀里，最大程度的规避宏观调控给楼市带来的种种风险。在低价卖楼和低价卖地斟酌了一番后，开发商毅然选择了以卖地的方式来回笼资金。

    试想一下，面包都卖不出去了，面粉还有人敢要吗？去年当宝贝，费尽周折抢过来的土地，此时却成了烫手的“山芋”，没有了银行贷款，土地不光没有办法开发，还要支付高昂的拍卖费。而且就算愿意支付拍卖费，在流拍比比皆是的现在，没有“金刚钻”的人也不愿意接这烫手的“瓷器活”。

究其原因，部分贪婪的开发商之所以沦落到今天的处境，一方面在于全球经济形势和目前国内从紧的货币政策，另一方面则与行业自身的原因也分不开。

    这几年，行业发展速度太快，开发商内心都期待能够翻番成倍的发展的心理，加上在05年、06年已经取得了非常大规模的增长的基础上，到了2007年，全国房屋的销售额又比06年增长44%。这个44%壮足了开发商拼命扩张、囤地的胆。而且股市对房地产市场上市的估值，也主要看土地储备的多寡，看他们扩张的规模和速度，一时，股市市场和土地市场互相激励，形成正反馈，‘啸声’一片。这才是那些贪婪的开发商难自活的真正原因所在。

 

    张养浩曾在其《山坡羊.潼关怀古》中以“兴，百姓苦；亡，百姓苦”一语道破了封建社会颠扑不败的真理，但他肯定没有想到，今天，同样是这句话，却成了房价与百姓关系最贴切的形容。

    在关于房价涨跌与百姓喜忧的论调漫天飞舞今天，我只想在此讲述一个从朋友那里听来的经历。朋友和表弟一起长大，并视其为亲弟无二。06年表弟要买房的时候，他从股市中赔钱出来借给表弟。这一借就是三年，直到表弟结完婚收了礼钱才有钱还他。那么，是不是他的这个亲戚很穷呢？

    不是，他表弟在铁路工作，一个月收入两千五，家里父母一个月有2000块钱的退休金。当时他表弟买的房子总价为35万，付完首付，家是不光没有了一分钱的积蓄，还欠了几万元的债！

    而最近，表弟的父亲开刀住院需要花钱数万元，还房贷需要钱，他表弟犯愁了，被逼无奈他想到了卖掉占全家财政比重最大房子，然而，如今的房价大幅度下跌已经使他的房子远远卖不上买进时的价钱，即使卖掉房子，为父亲换来住院费，可父亲出院以后，全家人到何处安家？以后还能不能买得起房子？种种余虑使他的表弟彻夜难眠。

    讲其经历并不是为了博取同情，而是因为表弟的经历在我国百姓范围内实属平常，几乎我们的身边都存在着这样的事件。现在中国很多老百姓都是用一辈子的钱，甚至是几代人的钱买一套房子，虽然这种现象不合理，但它已经成为事实，80%的老百姓实实在在的买房了，同时钱也没了。现在如果国家再让房价一直下跌，那么这些用尽所有积蓄买了房的人，既要还房贷又急需用钱时应该做何选择？

    另外，从经济发展来说，房地产实际上是我国市场发展的龙头，不仅带动建筑原材料工业的发展，而且创造了众多的就业岗位，再加上按揭买房的消费方式，这些都是拉动市场发展的强力因素。如果房价大幅度下跌，房地产商抽资出逃，上游众多企业的倒闭，那么必然会引起失业，就业竞争加剧，工资下降等一系列关乎民生的问题。

    然而，如果房价一味的上涨，已经买到房子的百姓高兴了，可那些生活在城市里的没有资格买经适房，但又买不起商品房的人群就只有望楼兴叹的份儿了，而且随着农村人口的城镇化进程，这类人群会越来越多。

    中国传统讲的是“安居乐业”，对于这类人群而言，高房价造成的生活压力，长期下去会严重的影响他们的收入分配结构，更多的人会因为买不起房子产生安全隐患，住房可能会从民生问题转向民生灾难。同时，这种长时间的生活压力对他们的心理承受也是一种挑战。“安居”没有保障，哪里来的“乐业”？如此发展下去，高房价必将成为影响他们生活的罪魁祸首。

    可以说，现在的房价不光使开发商感觉被“割肉”，它更是嵌入百姓灵肉的刀刃，不管向上还是向下移动，都在割疼着中国的百姓。但百姓受“割”的程度，最终将取决于政府对楼市的调控结果，以及保障性住房建设的程度。真可谓“房价涨，百姓苦；房价跌，百姓苦”。

    7月14日晚，央视报道了深圳“断供潮”的问题。在深圳由于房价下跌过快，高价购买的房子的价值已经低于偿还的贷款数量。一些业主选择把房子扔给了银行，他们也不再偿还银行的贷款。这一现象和美国次贷危机刚刚发生的起因十分类似，那么，中国式次贷危机会因此而爆发吗？

    次贷危机爆发的原因

    2007年3月12日，美国第二大抵押贷款机构——新世纪金融公司因次贷坏账申请破产。于是，华尔街第一颗惊雷被引爆了，一场史无前例的“金融风暴”在美国掀起。造成此“风暴”形成的主要原因就是，华尔街这些金融机构的精英们，在发现房地产市场潜力后，为了追逐高额的利益，想尽办法借给那些本不够资格的购房者，并从中收取高回报。在2001年时，美国次贷约1200亿美元，到了2006年达6000亿美元，五年间增长5倍。由于当时买房的时候多是低首付，甚至零首付。当房价开始下落的时候，房子的价值大幅度低于了购买时候的价格，还银行的贷款甚至超过房子的总价。于是，很多业主选择了不偿还贷款，让银行将房子收回。在高额的利润下是巨大的风险，如今这场次贷危机已经成为了世界经济放缓的导火索，也成了世界房地产市场第一块推倒的多米诺骨牌。

    不难看出，导致次贷危机爆发的三个关键因素：一、贷款人偿还能力差；二、房价短期下跌幅度大；三、金融机构审核简单。而目前中国的房地产市场同样也存在此类问题，拿央视节目中的楼盘项目和贷款人为例：“李小姐购买的房子原价11000元，目前6800元，还有优惠。这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万都卖不到，但是她却欠了银行40多万元的贷款，如果她继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。在她购买房子时，首付只付了一成。而且，她既无固定工作，也没有稳定收入。所以，他选择了断供。”

    如此，中国的“断供”事件与美国的次贷危机存在着很多相同的地方。

    “断供潮”是给银行业敲的警钟

    当初美国的金融机构对购房者的房贷政策松动，正是基于对房价和楼市节节攀高的乐观预期，而对于不良贷款的发放又未有严格的审核，放松了金融风险的警惕性。我国深圳的“断供”也并非危言耸听，如果中国的房地产市场出现30%的“断供”现象，其危险程度将不亚于美国的次贷危机。

    究其原因的话：在去年深圳房价成为了全国的领头羊的时候，许多银行无限看好深圳楼市，一度放松房贷政策，有不少的违规操作导致了零首付之类的现象出现。而今年深圳房价又成为了全国的领跌冠军，相当部分供房者资不抵贷，成为了“负翁”。并且，大城市的影响力是广泛的，如果深圳真的因此导致大范围的断供，其影响很快会波及其他城市。一旦金融危机出现，中国经济无法避免倒退的出现。

   “亡羊补牢，为时不晚”。现阶段，银行应切实响应国家的政策，时刻提高警惕性。将包括房贷以内的更香贷款严格把控，认真审查贷款者的资质，杜绝一切存在隐患的贷款。只有如此，方能逐渐降低坏账率和由于坏账导致的潜在风险。

    “断供潮”是否能感动政府出手挽救？

    美国次贷危机发生后，美国政府及时推出了一些列挽救措施，希望能够降低金融风险带来的损失。一方面政府拨款支援各个银行；另一方面降低贷款利率，减轻还款者的压力。尽管如此，也有六成美国人表示在两年内不会再购买房产。如此可见，次贷危机带来的不只是金融风险和经济损失，也将导致人们对于银行、政府和房地产市场的不信任。

    此次采取退房断供的业主里，不仅包括投资的，也存在许多自住的业主。一个购房者的信誉度下降不会影响中国经济，但是如果银行或政府的信誉度出现危机，将十分可怕。所以，断供潮不仅是给银行拉响了警报，同时也为政府在宏观调控下提出了新的问题。楼市是否还应继续延续紧缩的宏观调控措施？是否应该出手救市？

    央视在节目最后提出了“农民都知道，冬天如果不冷，害虫就冻不死，第二年的收成就不会好，同样，楼市的正常调整如果不能完成，半途而废，中国的房地行业就很难走上健康发展的轨道。”

但是，农民也应该懂得，冬天冻死了害虫，但是如果是雪灾太冷的话，也可能冻坏庄稼。开发商、投资者都不是人民的公敌，楼市的调整也不是将房地产置于死地。适当的将过冷的市场给予保护，只会让中国的房地产业更加健康。

    中国已经进入了高通胀时代，5月份消费者物价指数(CPI)同比上涨7.7%，虽有小幅回落但趋势依然不被看好，未来一段时期通货膨胀仍有可能维持较高水平。国家在控制通胀上，主要采取了货币从紧的政策，一再提高了存款准备金率，试图将市场上的流动资金收拢。然而，这一政策不仅影响到了物价，同样也在影响着前几年坐上火箭的房价。那么，在这高通胀下，物价和房价的对决，谁会先败下阵来呢？

    物价上涨的必然性

    我们所讨论的物价主要是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价，也就是CPI指数所说的物价。当CPI>3%增幅的时候，就已经是通货膨胀的现象。而通货膨胀所带来的就是国家对于货币从紧的政策，从而导致经济前景的不明朗。

    目前通货膨胀的压力的主要来于：粮食、肉类等农产品的不断上涨；能源类资源的不断上涨；劳务成本的不断提高。这些情况都反应到将直接反应到市场上，造成人们收入降低、生活成本增加、幸福指数下降。控制这种通货膨胀继续扩大的办法只能是在抑制不合理需求的同时，努力加大市场供应。如同温家宝总理说的，“今年，要千方百计争取农业有个好收成”。与此同时，还应对低收入群体的适当补贴，使低收入群体不因价格上涨而降低生活水平。

    然而，物价的上涨有着其必然性。中国在前几年的经济快速发展中创造了一个“高增长、低通胀”的奇迹，而中国加入WTO以后，与国际上的接轨越来越近。随着国际农产品的不断增加，中国却相对偏低，这势必造成农产品的价格上调。所以，前几年的价格缺口是需要补上的。随着经济发展良好的态势下，物价只能依靠人们薪资水平的提高而趋于稳定。

    物价未降 房价先行

    房价似乎已经成了许多百姓心中的结症，因为自05年开始，房价的确疯狂的上涨，让普通百姓无法承受。也正是如此，国家对于房地产市场的调控一直未曾断过，从调整供应量，到调整抑制需求量，办法用的很多，然而直到今年才真正使迅猛增长的房价开始逐渐缓和，这是与国家整体的经济环境有着密切关联的。

    经济是有规律的，任何一个发展都是要经历波段行的调整向前的。从房地产市场的发展来看，大概是五年火热、两年冷清。目前房地产市场受到国家政策的严峻考验，进入冷淡的市场气氛过程中。原因自然是多方面的，在通货膨胀下，国家本是对金融风险防控的货币从紧政策却严重的攻击到了房地产市场的软肋。开发商赖以生存的资金链前所未有的受到了挑战，在物价快速增加、人们生活成本大幅提高的情况下，面对高不可攀的房价，人们只能选择持币观望。难以销售的楼盘就无法进行有效的回款资金补充，开发商就更加缺乏资金，如此一来，房地产市场将进入恶性循环，房价下降通道明显。

    从未来趋势看，影响物价上涨的部分深层次因素依然存在，全年物价上涨压力仍然较大。尽管有地震、灾情等情况发生，但国家对于货币从紧的政策未曾有一丝放松的迹象。相反，国家的相关负责人一直在重申要严格执行货币从紧的政策。所以，物价未降，房价必然先行了。

     徐滇庆与牛刀之间不会有赢家的赌局终于告于段落，可随着奥运会的来临，网上又掀起了一股关于奥运会后房价涨跌的争论潮，部分网友在我的博客中留言询问是否奥运会后买房更合适，在此，我想谈一下自己的看法，仅供参考。

    奥运面前 楼市暗藏猫腻

    网友”浪迹天涯”：奥运会是咱中国的喜事，我想趁着这个时候把自己的喜事也办了，也好来个双喜临门。可结婚首先要解决的就是房子问题，面对网友们对奥运会后房价的众说纷云，我拿不定了主意，在此想请教一下贾老师，什么时候买房最划算？

    自2001年7月北京申奥成功以后，开发商就把自己和“奥运”紧紧的绑在了一起，动辄就拿奥运出来说事，北京的房价也从2001年的5000元每平米上涨到07年的25000元每平米，开发商靠提前透支奥运效应换来了08年之前北京楼市的歌舞升平，一派繁华。   

    可是开发商万万没有想到的是，08年在美国次贷危机影响下，中国经济大跨步的迈进了通货膨胀时期。为抑制通货膨胀，保持中国经济的稳定发展，央行采取了频频加息、提高准备金率的方法，这样一来，通货膨胀缓解了，地产商的命门却被卡住了。没有了银行信贷资金做支撑，开发商的资金链开始了前所未有的吃紧，为回笼资金，他们纷纷对楼盘进行降价送礼大促销，可公众并没有买单，而是和开发商玩起了“探底”游戏。可以说，现在中国的经济和楼市都正处于一种不确定的状态下。

    因此，我认为，如果购房用来自住，遇到合适的房源，可以多关注一些，然后瞅准机会再出手。如果把购房作为投资，为了避免被套牢，出手时就应该三思而后行。

    奥运走后 房价将被撅短

    网友“忘记隐藏”：北京的房价与奥运会邂逅之后，就像是注射了兴奋剂一样，一路高歌猛进，像我这样的打工族辛辛苦苦干一年，连2平米都买不到，我十分想知道，奥运会后，北京的房价是否会更高？

    任何事物都具有两面性，奥运对中国经济和楼市的影响也是如此。奥运会之前，中国政府要给北京的基础设施投资几千亿人民币。使北京成为更国际化的城市。奥运会后像北京这样一个好的城市价值，也会从房子的价值中体现出来。可是这并不代表，奥运会后北京的房价就一定会高涨。

    目前很多人只注意奥运会对中国经济和房地产的正面推动作用，却鲜有人注意奥运会对它们的负效应。奥运会的结束一定会是房价下跌的导火索，奥运会后，在奥运经济刺激下的房价上涨的基础已经消除。而且在相当长的时间内，奥运会之前透支的城市发展投入需要加以消化，申奥成功之后很多年的固定资产投入和因此引发的房价暴涨需要消化。因此，北京的经济发展和城市扩张速度必然会减缓。再加上当前中国的经济的动荡和楼市的低迷，奥运会之后北京的房价一定会下跌。

     一头地震中幸存的猪让人们看到了意志的坚强、生命的顽强和很多震撼人心的东西，也让地产界的大腕们争先恐后做起了“当猪梦”，高举“猪坚强”旗帜呼吁政府救市。

    然而，面对房地产市场不尽人意的局面，地产大腕们要向这名特殊的“幸存者”学习的并不是那些意识层面的东西，而应通过分析这起事件判断出自己是否有“存活”的可能？是否具备创造奇迹所需要的关键因素？毕竟，能成为一头幸运的猪不是凭一方意愿、一点运气就能实现的。

    政府可以救市？需要救市？能够救市吗？

    看看这个硬撑36天而坚强存活的猪英雄，它的获救不仅源于自身因素，更赶上了政府花大量人力、物力、财力展开的灾区搜救行动，不能不承认这是它完成死里逃生壮举的最关键因素。如果外界放弃对生命的拯救，它就算有再强的求生欲望、再大的忍耐力和毅力也徒劳无功。因此，对于地产界的大佬们来说，主宰其成为“猪坚强”的首要因素就是宏观层面是否需要。

    近日，易教授一句“房地产不可救、不需救、不能救”似乎有意给开发商们判死刑，断他们的念想。但在我看来，这样的判断虽有道理但有些片驳。毕竟，房地产市场目前存在的预期冷淡、销量低迷、市场疲软以及开发资金紧缺等问题确实牵扯着中国宏观经济安全和金融业的健康发展。在中国特殊国情的影响下，易教授所说的“住房价格调整到最绝大多数居民支付能力水平，房地产市场就不会有什么问题？”的理想状态几乎不可能实现，用这种遥远的美好蓝图颇得众人喝彩，对楼市的稳定发展没有任何实质意义。

    不可否认，房地产市场的健康稳定发展是政府稳定宏观经济发展的重要任务之一，从这种程度上讲，政府不会对楼市不管不问，只不过这种所谓的“救市举措”会在最适当的时机出现。也就是说，政府完全可以救市、能够救市，只是会在需要救市的时候才出手。因此，地产大佬们绝对拥有成为“猪坚强”的外部条件，但何时能迎来“大规模的搜救行动”就不好说了。

    开发商有“本钱”和市场搏斗吗？

    按照兽医专家的解释，“猪坚强”之所以能够撑过36天而坚强地存活，是由于猪圈倒塌后给这头猪留下了一个半米高的狭小空间，“猪坚强”不能有大的活动没有消耗过多的能量。在这36天的艰苦生存中，猪坚强拥有了最基本的生存条件，那么对于众多地产开发商而言，他们拥有和市场搏斗的“空间”吗？

    面对日趋退减的市场预期，购房者持币观望的心态愈来愈强烈，开发商们从去年年底支撑到现在已经多半年的时间。我记得曾经算过一笔账，一般的开发企业在这种市场环境下最多能够撑半年，如今频频出现的降价销售和退地事件足以证明这点。不难看出，开发企业的生存空间正在一点点减少，生存环境越来越严峻。他们能否等到“救援队伍”的到来关键就看自己有多少“本钱”继续抗衡。

    冯仑将目前市场中的开发企业分成了三类，我认为非常贴切。“猪坚强”能在36天内存活，从300斤瘦到150斤也确实有瘦的“本钱”。那些中小开发企业本来就囊中羞涩，现在除了逃跑确实别无选择。而对于那些标榜学习“猪坚强”的地产大佬们而言，最终能否梦想成真就看他们有多少资金继续维持，谁家欢喜谁家忧也就不得而知了。

    开发商能拥有维持生命的“及时雨”吗？

    在地震后，“猪坚强”只能靠吃一些散落到地下的木炭为生，减少饥饿感，也因为地震之后下了几场雨，才没有被渴死。因此，对于同处险境的开发企业来说，能否拥有维持生命的“及时雨”也成为决定他们最终命运的关键因素。

    正如上文所说，开发企业目前面临着严峻的市场环境和紧缺的开发资金，所谓“及时雨”无非就是缓解这两大弊端的“法宝”。然而，目前楼市出现的种种疲软迹象被业界认为是政府调控举措的成效显现，短期内采取拯救措施的可能并不大。另外，紧缩的货币政策至今没有明显的松动迹象，资金紧缺问题短期内也不容易解决。因此，这几场关乎生死的“及时雨”何时下还遥遥无期。

    看来，地产大佬们想成为幸运的“猪坚强”还真不容易，三大关键因素的不确定使得等待“救援部队”到来的期望越发迷茫，这“人为刀俎，我为鱼肉”的形容不知道算不算贴切。

 

    就在人们依旧对“打赌门”津津乐道的时候，持续下跌的股指给“歌舞升平”的楼市再次敲响了警钟。身边的朋友几乎都“谈股色变”，小到几万几十万，大到百万上千万，投入股市的资产像在一夜间蒸发似的。

    有个做金融的老朋友跟我调侃道：“这股市就好比楼市的先行军，你们做房地产的可不要掉以轻心啊，说不定下个就是你们了。”虽然这只是句无心之语，但同属中国经济支柱的两大资本性市场确是渊源极深。在股市崩盘的厄运笼罩下，地产人又大都恋战赌局“不务正业”，如此严峻的形势楼市能逃过这一劫吗？

    股市转熊不容质疑，楼市现状比预期可怕

    随着股指的持续下跌，“破净”（股价跌破净资产）这一明确的熊市信号在沪深两市接二连三的出现。截止7月2日，股价“破净”的公司已有十余只。深沪两市总市值已由去年底的32万亿元的水平降至17.80万亿元，总市值蒸发了近15万亿元，跌幅达57%。就连被寄予厚望的印花税降低后都无法挽救股民们的信心，更无法拯救股市的低迷。曾经热火朝天的股市如瀑布般一泻千里。如果说奥运会的到来依旧给了股市重振旗鼓希望的话，那么实实在在的数据面前，股市正式步入“伤停阶段”已毋庸置疑。

    与股价相比，房价泡沫的破裂对银行金融的打击要比股票厉害的多。这不仅因为70%的房地产开发是严重透支银行贷款，更与老百姓大都花毕生心血贷款买房息息相关。或许短时间内银行资金被地产领域占压，会对流动性造成极大影响，但如果无法及时解决后果将不堪设想，不要忘了亚洲金融危机的起因就是泰国房地产的崩溃引发的。

    形势所迫，中国必须打响“财富保卫战”

   相信每一个在地产界摸爬滚打数十年的人都不会忘记，从1998年的“23号文件”至今，我国的住房市场化制度确立已近10年。从无到有，从计划经济到市场经济的转型，房地产行业的改革带来了中国经济近30年的发展奇迹，更迅速发展成为国民经济的支柱产业。在目前越来越严峻的市场环境下，保护这来之不易的成果是政府乃至整个地产界必须完成的任务。

    在中国，买房是老百姓一辈子的大事，他们大都高价按揭买入，风险也在无形中集中在了买房老百姓和银行的身上。和美国次贷危机相比，美国的次级抵押贷款是全球金融机构为2～3亿的美国人民买单，而中国楼市一旦崩盘，是要中国政府和中国老百姓为10多亿人买单。因为，楼市不仅凝聚了国家和企业的巨额财富，更是中国金融安全的核心因素。

    细细回想，从去年的“70、90政策”出台开始，政府就已经开始从基础层面控制楼市的迅猛发展。通过各项政策抑制投资，控制别墅、高端住宅等产品消费，试图将房地产泡沫压缩到最小。只是，政策调控效力的发挥不仅有滞后性，还受到很多不确定因素的影响，楼市的这场“保卫战”注定波折而艰难。

    特别警惕“国外热钱”偷袭我国楼市

    很多机构的研究数据都已标明，之前导致国内房价上涨的很大一部分原因在于国外热钱的炒作。他们多以基金的形式进入我国楼市，或者直接购买、开发不动产，或者投资国内房地产企业，通过投机房地产和汇率来赚取双重利润。现阶段，虽然我国楼市乃至整个经济出现了一些问题，但同深陷次贷危机的美国以及其他一些发达国家相比，中国经济在整体层面的预期仍然良好，依然是很多热钱钟爱的投资热土。

    在股市暴跌，楼市低迷的节骨眼上，国外热钱都对这两大聚宝盆虎视眈眈，这让我们不得不为这场保卫战捏一把冷汗。想当年面对严厉的亚洲金融风暴，中国能够幸免于难，不是因为我们聪明，而是采取了两个最传统古老的制度，一个是固定汇率，另外一个就是外汇管制，这在很大程度上保护了我们国家。正如曹雪芹在《红楼梦》里写的“身后有余忘缩手，眼前无路想回头”，在目前股市、楼市风险整体较大的情况下，看管好自己的资产显得比获利更为重要。

    大概是楼市持续的冷清让众多地产人有了些“闲情逸致”，最近圈子里竟然兴起了“打赌热”，以公开道歉作为惩罚来赌深圳房价的走势。我并没有批评两位学者的意思，只是对这起事件认识层面的不同。对于这个风雨飘摇的楼市而言，打赌无非是茶余饭后的“调侃”，真正起作用的是政府的引导、市场的调节和购房者心里预期的改变。

    前几日，做客CCTV——2的《对话》栏目时，曾与“赌局当事人”牛刀以及孟晓苏、赵晓等圈内人一同探讨了“焦虑的楼市存在的各种问题”，当时争论的很多观点在这次“莫须有”的赌局面前显得更意义，拿来一同分享。

    楼市遭遇寒流，房价必然要降

    任何事物都是绝对与相对的统一，楼市遭遇寒流也是如此。

    曾经一度火热的地产市场，招来了热钱蜂拥般的进入，可07年后半年，积累的政策，紧缩的银根，增加的利率，使楼市自身的调整开始了，中国南北方楼市不约而同的出现了同一种局面：市场成交持续低迷、融资渠道受阻，07年疯狂拿地的开发商如今却陷入前所未有的资金困局。冷却的楼市“冻”跑了热钱，楼市寒流在开发商的焦虑与恐慌中到来了。

    而这股寒流对于购房者来说，却是一股暖流，一寸希望的曙光。它让消费者看到了房价回落，看到了买的起房的希望。而那种只要买了房子就可以发财，只要投机就能发财的致富模式将终结。这样的社会分配更加公平，从这种意义上讲，这是一种暖流。

    今年的房地产市场，土地和资金成为决定房价的两个最重要因素，从07年下半年开始，为严把土地和信贷这两大调控闸门，国家出台了一系列的紧缩政策，如：土地闲置一年不满两年，需要按照地价20%的比例缴纳土地闲置费，同时要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。

     低迷的楼市中，这些政策的出台对于开发商来说无疑是雪上加霜，于是一些实力有限的开发商率先加入“退地”大军，地价也随之下跌。地价的下跌反过来又影响了人们对未来房价的预期，使购房者的观望效应更加浓厚，房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。房价跌的越快，公众的观望情绪就会越重，楼盘的成交量就会越低迷。再加股市暴跌，使融资越来越困难，在这场资金链的考验中，顺驰神话因其断裂而走向终结。所以，楼市寒流已至，开发商想生存，就必须面对现实去降价。

    房子若降价 银行最焦虑

    对于银行、开发商、政府、购房者来说，资金是他们共同的命脉，在节目现场，主持人提出 “楼市遭遇寒流，谁最焦虑”这个问题时，牛刀首先亮出了自己的观点，他认为焦虑的群体有三大类，一是地方政府，土地流拍；二是去年扩张过度的开发商；三是炒房客。

    政府焦虑，土地“流拍”会使中央和地方政府的财政税收受到影响，从而影响国家和城市经济发展；扩张过度的地产商焦虑，因为他们的资金链越来越悬，为尽快实现资金回笼，明折暗降，却仍然不见购房者买帐；炒房客焦虑，在房价日节攀升的前几年，为了使自己手中的资本在最短的时间内生最多的财富，他们选择了囤房，而今楼市低迷，想低价抛售，却遭遇无人问津。

    如果按牛刀的逻辑推理的话，准备买房的人应该最焦虑，想在迷乱的楼市中探房价的底，但房价真有所谓的“底”吗？房价跌到何处才算是“底”？然而，从根源上看，他们的焦虑有着同一个根源，那就是资金，因此在我看来，如果现在房价出现大跌的话，最焦虑的是银行，开发商开发贷款基本上是依靠银行贷款，个人买房按首付10%、20%，其余的部分又是银行贷过来的抵押贷款。假如房价跌到30%，那么我们的资产已经变成了首付的20%，等于是完全负债了。

    房价自始至终都是由供求关系来决定，购房者既不要因为楼市见底就急于购买，也不要因为楼盘利润率过高就不买，购房者真正应该看中的还是产品本身。对于开发商而言，现在应以一种居危思安的态度来对待市场，在目前市场不景气的环境下，应该做好准备，迎接未来楼市回暖的那一天。